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"Je viens de recevoir mon PEB dans le cadre de la vente d’une maison. Ce document n’est qu’une aberration et une arnaque", lance Jean-Michel qui nous a contactés via le bouton orange Alertez-nous.
Avec son certificat entre les mains, ce propriétaire nous accueille dans son bien situé à Avennes, en région liégeoise. Depuis qu’il a reçu le résultat de son label, il est envahi par un sentiment d’incompréhension. "Notre PEB, c’est G avec une valeur de 657, c’est-à-dire le plus mauvais PEB possible", déplore le Wallon.
"Je vais peut-être devoir vendre ma maison moins cher"
La performance énergétique est en effet évaluée sur une échelle graduée en lettres, allant de A+ à G avec un code couleur correspondant. Et ce plus mauvais score a une conséquence financière pour lui. "Je vais peut-être devoir vendre ma maison moins cher alors qu’elle a une valeur supérieure. Et pour l’acheteur, la banque va considérer que le bien ne vaut pas ce que j’en demande et par conséquent lui octroiera un prêt hypothécaire nettement moins élevé", regrette le propriétaire.
Pourtant, selon lui, ce document ne reflète pas la performance énergétique réelle de sa maison. Il nous assure que des plaques d’isolation ont été installées dans les murs. "Mais je ne sais pas le prouver. Et à partir du moment où je ne sais pas le prouver, c’est mauvais", dénonce Jean-Michel.
Je ne vais quand même pas casser mon carrelage pour prouver qu’il y a une isolation
Il est confronté au même problème avec le carrelage de son salon qui a été posé en 1996. "Pas moyen de voir l’isolation qui se trouve en dessous. Il est du coup noté "pas de constatation visuelle possible". Cela veut dire qu’à partir du moment où on ne peut pas contrôler qu’il y a une isolation, je considère qu’il n’y en a pas. Mais je ne vais quand même pas casser mon carrelage pour prouver qu’il y a une isolation ou pas", souligne-t-il.
Et ce n’est pas tout. Jean-Michel ne possède pas plus d’informations sur les châssis, la chaudière ou la toiture. "Le toit est nouveau de 1997 mais sur la facture il ne figure pas le type d’isolant", explique le Wallon.
Par conséquent, pour Jean-Michel, le certificat PEB qui lui a été présenté n’est pas représentatif. "Ma maison pourrait être dans une norme énergétique meilleure parce qu’on ne sait pas déterminer si oui on non il y a un isolant ou un chauffage qui possède une date ou des châssis qui possèdent la bonne norme", regrette le propriétaire. "On devrait être aux alentours du D, au vu des travaux effectués, mais certainement pas en G qui correspond à une maison qui serait une passoire énergétique", estime Jean-Michel.
Les certificats PEB permettent de déterminer la consommation énergétique d’un bâtiment. Quels critères sont dès lors pris en compte par les certificateurs pour les rédiger ? Et comment sont faits les calculs ? Pour le savoir, nous avons fait le tour d’une maison avec François Soquet, dont c’est le métier. "On regarde les surfaces de déperdition de la maison, donc les murs, les planchers, les toitures et le châssis. Et en plus de ça, on regarde les systèmes de chauffage, d'eau chaude sanitaire et de ventilation", énumère le responsable des certificateurs PEB chez Certinergie.
En examinant le toit par exemple, l’isolant est tout de suite apparent. "On voit clairement l’isolant qui est du polyuréthane. On en mesure l’épaisseur. Ici, on a 14 cm. Donc dans le logiciel je vais encoder cette donnée et c’est un très bon élément évidemment pour les certificats PEB", indique François Soquet, responsable des certificateurs PEB chez Certinergie.
"On est tenu par un protocole"
En revanche, si tout était fermé, sans facture, photos ou document, il aurait été impossible d’indiquer l’isolant dans le certificat. "Ce n’est pas qu’il ne sera pas précis, mais il ne sera pas représentatif de la réalité s’il y a réellement de l’isolation. On est tenu par un protocole qui ne nous permet pas de simplement en toquant sur une paroi de déterminer l’isolant. Évidemment, c’est normal parce que, sinon, tout le monde pourrait juste nous dire avec une parole j’ai mis 10cm de laine de verre par exemple", souligne le certificateur.
Un PEB différent pour le même bien en fonction des régions
Le certificat PEB émane d’une directive européenne que chaque région a adapté en Belgique. Pour un bâtiment identique, il est possible d’avoir un résultat totalement différent en Flandre, à Bruxelles et en Wallonie. "Vous avez donc trois législations différentes mais aussi avec des scores différents. Ce qui veut dire que pour un même logement, avec les mêmes caractéristiques techniques, que vous soyez à Bruxelles, en Wallonie ou en Flandre, vous aurez un PEB différent. A Bruxelles, vous aurez un score G, en Flandre un score F et en Wallonie un score E. C'est surréaliste", estime Eric Mathay, le représentant du syndicat national des propriétaires.
Par ailleurs, selon lui, deux certificateurs peuvent donner un score différent pour le même appartement ou la même maison. "Une de nos membres a fait venir un certificateur énergétique en septembre dernier. Elle a reçu un certificat PEB G. En novembre, cette propriétaire fait venir un autre certificateur qui lui délivre un label D. Vous imaginez ? Il n'y a donc pas de cohérence et nous avons relevé des erreurs de calcul", assure Eric Mathay.
Le Comission européenne révise sa directive
Il souligne que la Commission européenne est justement en train de revoir sa directive."Un des arguments, c’est justement l’absence de fiabilité et le manque de cohérence dans la méthodologie de calculs. Le certificat PEB vous donne une consommation théorique annuelle mais la réalité, c’est entre 3 et 5 fois moins. Chiffres à l’appui", assure le représentant du syndicat national des propriétaires.
Avec la crise énergétique, le PEB est pourtant de plus en plus demandé, notamment pour demander des primes à la rénovation. Ce document peut avoir une influence sur le taux d’intérêt d’un crédit à la banque, mais également interdire une indexation de loyer. La nouvelle directive européenne est attendue pour fin 2023.
