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Claude et son épouse sont retraités depuis peu et souhaitent se séparer de leur maison familiale située dans la province de Namur, à Sambreville. "Elle est trop compliquée à entretenir", explique ce dernier. Déterminé à quitter son foyer, le couple mène ses recherches et sélectionne quelques appartements… Mais en reste là. Les frais d’enregistrement en région wallonne les ont complètement refroidis. "On m’en avait parlé, mais j’étais sceptique", témoigne Claude. Il s’indigne : "C’est du simple au double, ce n'est pas normal !".
Même si le taux d’enregistrement était historiquement fixé à 12,5 % pour chaque région, il a rapidement évolué dès la régionalisation des compétences. En 2022, il atteint 3% pour l’achat d’un premier bien familial, en Flandre. Les régions wallonne et bruxelloise, quant à elles, le maintiennent à 12,5%. "Une vraie aberration" qui n’est plus vivable pour Claude.
Calculs des frais
Les frais d’un acte de vente englobent, entre autres, les taxes régionales et les frais d’honoraires des notaires. Mais selon Renaud Grégoire, notaire chez FedNot, ces coûts "ne sont pas significatifs", ils ne représentent qu’environ 3.000€ sur l’ensemble de l’achat du bien. L’élément prédominant reste bel et bien le fameux taux d’enregistrement.
Ce taux d’enregistrement est une taxe payée sur la valeur du bien. Elle est calculée sur base du prix de vente et des charges, et dépend de la situation du bien, c’est-à-dire de l’endroit où il se trouve. Tout dépend donc de la législation régionale en vigueur.
Flandre versus Wallonie
Pour compenser leurs taux de 12,5%, Bruxelles et la région wallonne offrent deux réductions en faveur des acquéreurs : des abattements ainsi qu’une réduction de taux en cas d’habitation modeste.
L’abattement permet aux propriétaires de ne pas payer les droits d’enregistrement sur la première tranche de l’achat du bien (une tranche de 175.000€ pour Bruxelles et de 20.000€ pour la Wallonie). Le taux réduit sur un bien dit "modeste" permet de faire baisser le taxe d’enregistrement de 5% à 6%, uniquement si le revenu cadastral ne dépasse pas un certain montant.
Bruxelles reste cependant une exception puisque son abattement n’est applicable que si la valeur de l'habitation ne dépasse pas 500.000€… La région ne prévoit par ailleurs aucune réduction de taux en cas d’habitation modeste sur son territoire.
Un système qui favorise les plus aisés ?
Le problème, souligne Renaud Grégoire, est que ces réductions sont si restrictives qu’elles sont très peu, voire pas du tout, accordées. Cette situation reflète, entre autres, la réalité des conditions immobilières urbaines : "Les gens vont à la campagne, pas seulement pour une question de bien-être, mais pour une raison fiscale", ajoute le représentant de FedNot.
Selon ce dernier, les conditions pour obtenir ces réductions sont si contraignantes qu'elles favoriseraient, sans le vouloir, les plus fortunés. Une contradiction, insiste-t-il, puisque ces frais d’enregistrement devraient davantage aider et encourager la population à acheter un logement.
En effet, obtenir un abattement en région de Bruxelles-Capitale tient presque du miracle tant il est complexe de se procurer un logement sous la barre des 500.000€. Repenser les taux d’enregistrement serait "un bon moyen de faire revenir les gens, surtout les jeunes, à Bruxelles et dans les villes", conclut le notaire.
Dépités, Claude et sa femme se sont décidés à ratisser plus large : "On est en train de peser le pour et le contre, mais dans ces conditions, on va quitter la Belgique". Leurs cœurs balancent entre l’Espagne et la France, des pays dans lesquels ils trouveront peut-être leur bonheur.
