Stéphane dénonce certains propriétaires: "Ils gagnent des dizaines de milliers d’euros par mois sans payer un centime d’impôt"

Stéphane est administrateur délégué d’une petite société familiale, une foncière immobilière patrimoniale, dans le Brabant wallon. Disposant de trois biens, il loue surtout des surfaces commerciales. Souhaitant se diversifier, il se met récemment en quête d’immeubles avec des logements et rencontre leurs propriétaires actuels. C’est après ces entrevues que Stéphane a décidé de contacter la rédaction de RTLinfo.be pour dénoncer une dérive du système belge, selon lui.

"Ils gagnent des dizaines de milliers d’euros, quelle injustice"

"J’ai rencontré des personnes qui ont des centaines de logements. La particularité de leur statut est qu’ils ne paient pas d’impôts en fonction des loyers, mais juste un précompte immobilier (qui en moyenne fait 13% des loyers). Je suis ahuri de rencontrer des personnes qui gagnent des dizaines de milliers d’euros par mois sans payer un centime d’impôt autre que le précompte immobilier", nous a-t-il expliqué via notre page Alertez-nous. Pour lui, il serait normal que ces multipropriétaires paient l’impôt sur les énormes bénéfices qu’ils tirent de leur patrimoine immobilier. "Quel manque à gagner pour l’Etat et quelle injustice", dénonce-t-il.

Contactés par notre rédaction, tant le syndicat des propriétaires de Belgique que l’administration fiscale (le SPF Finances) ont tempéré le scandale exposé par Stéphane.

Un autre impôt pour les "petits propriétaires"

Premièrement, il est faux de dire qu’un propriétaire (de logements) ne paie comme "impôt" sur ses loyers que le précompte immobilier de ses immeubles. Le petit propriétaire, qui gère ses biens en nom propre et en bon père de famille, est également taxé à l’Impôt des Personnes Physiques (IPP) sur base du revenu cadastral de ses biens, explique Bénédicte Delcourt, la directrice du syndicat des propriétaires. Ce montant est égal au revenu cadastral.

Ne pas oublier les frais d’entretien

Ensuite, les bénéfices tirés par les propriétaires sont très variables. En cause, "les frais d’entretien", qui "représentent clairement une part importante du revenu tiré des loyers", rappelle-t-elle. Et plus le bien prend de l’âge, plus les frais sont importants au fil des années. "Contrairement à sa propre maison dans laquelle on vit, où on peut repousser des travaux de rénovation, un propriétaire qui loue un logement ne peut pas repousser les siennes à plus tard. Il y a des lois, un code du logement, auquel il doit se plier."

Par rapport à l’étranger?

L’avantage est cependant substantiel pour un propriétaire belge par rapport aux pays voisins. Là, ils sont taxés en fonction des loyers. Mais en contrepartie, en Belgique, beaucoup d’autres frais liés à l’immobilier sont bien plus élevés que dans ces pays. "La fiscalité notamment sur les droits d’enregistrement ou les droits de passation d’un bien y est moins forte. Chez nous, chaque niveau de pouvoir taxe sur sa petite compétence. La Région sur les droits d’enregistrement, le fédéral sur l’IPP, …"

La plupart des gros multipropriétaires se structurent en société patrimoniale

Etre propriétaire et louer ses biens, ce n’est donc pas nécessairement la poule aux œufs d’or qu’on imagine. Cependant, plus le nombre de logements loués est grand, plus les bénéfices le sont aussi. On en arrive ici aux multipropriétaires dénoncés par Stéphane. Bénédicte Delcourt fait remarquer à leur propos que la plupart se sont constitués en société patrimoniale, tout comme Stéphane l’a fait. En effet, au moment de la mort d’un propriétaire, ses héritiers doivent payer des droits de succession qui peuvent vite devenir exorbitants (jusqu’à 30% en ligne directe, 80% dans d’autres cas !). Mais au moment de léguer une société patrimoniale à ses héritiers, sous forme de donation, les droits de succession ne s’élèvent qu’à 3%, le même taux qui est appliqué aux biens mobiliers. Dans ce cas de figure, la société immobilière est taxée sur base des loyers perçus et non du revenu cadastral, donc paie le juste impôt inhérent aux activités commerciales qu’elle réalise.

Le fisc rattrape ceux qui abusent du système

Mais cette structure en société, qui permet de réaliser moins de bénéfices qu’en étant simple propriétaire, n’est pas adoptée par tous les multipropriétaires. Une personne sans héritier aura tout intérêt à garder un maximum d’argent pour elle par exemple. On en arrive enfin aux multipropriétaires dénoncés par Stéphane. Mais pour eux, qui louent parfois plus de 100 logements, un mécanisme existe du côté du fisc.

Leurs revenus immobiliers peuvent être taxés jusqu’à 50%

"L’administration fiscale considère qu’à partir d’un moment, l’immobilier devient une activité professionnelle et elle est donc taxée comme telle", explique Mme Delcourt. En pratique, "un contrôleur fiscal se base sur une série d’éléments pour décider si les activités immobilières d’une personne ne relèvent non plus de la gestion en bon père de famille de son patrimoine, mais d’une activité professionnelle", confirme M. Adyns, le porte-parole du Service Public Fédéral (SPF) des Finances. "Il devient alors un indépendant masqué et ses revenus tirés des logements sont ajoutés à ses revenus professionnels, comme un deuxième salaire. Ce sont dès lors les taux en matière d’IPP qui sont appliqués. Les revenus immobiliers professionnels à prendre en considération sont les revenus professionnels nets; c'est à dire après déduction de toutes les charges ayant grevé l'acquisition ou la conservation des revenus requalifiés et imposables. Ils seront ajoutés aux autres types de revenus (le cas échéant) et soumis aux taux progressifs à l'impôt des personnes physiques (de 30% à 50% + taxe communale ou d'agglomération)."

Pas de loi là-dessus: c’est le contrôleur fiscal qui décide

En pratique, le contrôleur fiscal repère les multipropriétaires qui abusent du système dans leurs déclarations d’impôt. Mais pour décider de faire passer quelqu’un de la case "bon père de famille" à "activité professionnelle", aucun critère chiffré n’est coulé dans un texte de loi. Cette décision est subjective, laissée à la discrétion du contrôleur fiscal. "C’est une situation de fait jugée par le service de contrôle", explique le porte-parole du SPF Finances.

Plusieurs critères pour décider qu’un propriétaire "abuse"

Des critères objectifs sont tout de même mis dans la balance pour la décision du contrôleur. "Lors de l'examen des opérations immobilières, il existe un certain nombre de critères sur lesquels le fonctionnaire taxateur peut s'appuyer pour classer ces opérations parmi celles qui n'entrent pas dans le cadre de la gestion normale du patrimoine privé du contribuable", explique M. Adyns, qui détaille:

• La manière "anormale" dont un bien immobilier s'est retrouvé dans le patrimoine privé du contribuable (en d'autres termes, il s'agit d'un bien immobilier qui n'a pas été acquis par héritage, donation ou épargne personnelle ni comme remploi de biens immobiliers aliénés)
  
  
• Les intentions "spéculatives" du contribuable
  
  
• Le fait que le contribuable ait eu recours -dans une large mesure- à des emprunts ou à des ouvertures de crédit pour financer les acquisitions
  
  
• La publicité faite pour stimuler les ventes ou les mises en location
  
  
• Le fait que des travaux d'amélioration aient été exécutés
  
  
• Le nombre d'opérations
  
  
• L'appel à des professionnels du secteur immobilier
  
  
• L'utilisation des connaissances personnelles du contribuable appartenant au secteur immobilier
  
  
• Le fait que des acquisitions aient été effectuées en indivision
  
  
• Etc.

Le fisc fait remarquer que c’est la combinaison de plusieurs de ces critères qui sera déterminante dans la décision du fonctionnaire taxateur. Parmi ceux-ci, "la manière dont les biens immobiliers ont été acquis est souvent le critère le plus important".

Celui qui voulait profiter du système est donc contraint de devenir indépendant

Quand l’agent du fisc a tranché pour la requalification des revenus immobiliers en revenus professionnels, "le contribuable acquiert alors la qualité d'indépendant, à tout le moins à titre complémentaire, et qu'en conséquence, il est soumis en principe d'une part aux systèmes des versements anticipés et d'autres part aux cotisations de sécurité sociales applicables aux indépendants". Quant à savoir combien de multipropriétaires sont obligés par le fisc à devenir indépendants par an, c’est une question à laquelle celui-ci ne peut répondre, puisqu’il ne compile pas de statistiques sur le sujet. Reste que ce mécanisme de protection existe bien. Nul doute que les propriétaires dénoncés par Stéphane dans cet article attireront les regards du fisc sur ces possibles abus...