Sébastien achète une maison remplie d'humidité à Meeffe: peut-il se retourner contre le vendeur?

"Nous sommes maintenant plus en enfer qu'au paradis". Sébastien, un habitant de Meeffe (Wasseiges), est extrêmement déçu après s'être rendu compte que le problème d'humidité dans son logement est "bien plus important" qu'annoncé lors de la vente. Existe-t-il des recours possibles? Le vendeur avait-il suffisamment prévenu les futurs propriétaires qu'ils allaient devoir entreprendre davantage de travaux pour rénover cette maison? 

Originaires de Ramillies (Brabant wallon), Sébastien et sa compagne se sont mis à la recherche d'un nouveau logement en 2022. Après avoir visité plusieurs biens, ils ont eu un coup de coeur pour une habitation en région liégeoise. En mars dernier, le couple a emménagé dans cette maison, et mauvaise surprise pour eux, le problème d'humidité est important.

"Lors de la première visite, l'agente immobilière a directement dit 'il y a de l’humidité ascensionnelle dans la maison'. Il y a un devis qui a été fait et qui s’élève à 3.800 euros pour les murs du salon. On s’est dit que s’il n’y avait que ça, c’était bon. 3.800 euros, ce n’est pas la mort", raconte Sébastien.
 
Mais une fois installé dans leur maison, le coupe dit avoir vu des taches d'humidité apparaître "sur tous les murs du rez-de-chaussée. On a demandé à l’agence si elle était au courant qu’il y avait de l’humidité dans d’autres murs, et ils nous ont dit que 'non', qu’il n’avait été question que des murs du salon. On s’est rendu compte ensuite que, dans le couloir, les murs s’effritaient. Dans la salle à manger, il y avait des petits champignons derrière les meubles. Dans la cuisine, il y a aussi de l’humidité. Les murs du salon sont tous touchés", ajoute Sébastien. 

Ce rapport, on ne l'a jamais vu

Face à ce constat, Sébastien a décidé de prendre un avocat pour tenter de savoir si le vendeur n'avait pas commis une faute en ne communiquant pas assez sur les problèmes rencontrés depuis leur déménagement.

"Le vendeur a répondu à mon avocat qu’il était bien écrit dans le compromis de vente, qu’il y avait de l’humidité dans les murs du rez-de-chaussée. Qu’on avait eu un devis pour la réparation des travaux. Et qu’on avait eu un rapport de la valeur vénale de la part de l’agence immobilière, qui stipulait qu’il y avait de l’humidité dans presque tous les murs du rez-de-chaussée et même en façade", indique Sébastien.

Et de poursuivre: "Mais ce rapport, on ne l'a jamais vu. Il dit que la maison coûte minimum 235.000 euros, maximum 245.000 euros, mais que sa valeur estimée est de 240.000 euros. Cette maison, on l’a payée 260.000 euros... Si on avait eu ce rapport et qu’on avait su qu’il y avait tous ces problèmes, on n’aurait pas acheté une maison 20.000 euros plus cher..."

Pour estimer les dommages et les travaux supplémentaires à effectuer, Sébastien a fait appel à des entreprises. "On a reçu un devis qui approche les 25.000 euros. Très loin des 3.800 euros annoncés à la base..."

C’est un cycle infernal

Le Wasseigeois regrette donc également de ne pas avoir pu consulter le rapport d'expertise de son bien immobilier, qui a permis de justifier le prix demandé. 

"Dans le compromis de vente, il est écrit qu’il y avait de l’humidité dans des murs du rez-de-chaussée. Ils ont visiblement voulu inclure qu’il y en avait dans tous les murs de la maison. Mais, il n’est stipulé nulle part que la façade est poreuse. Or, dans le rapport sur la valeur vénale finale (le prix de vente proposé), c’est repris. De notre côté, on n’a jamais eu cette feuille. On a reçu des morceaux du rapport de la valeur vénale, mais la feuille qui reprend les points forts et les points faibles de la maison, on ne l’a pas eu", dit Sébastien.

"Notre avocat nous dit que ça ne sert à rien de se retourner contre l’agence. On ne sait pas quoi faire, mais on n’a pas 25.000 euros à mettre dans des travaux. C’est de pire en pire car, comme tous les murs du bas sont gorgés d’humidité, il y en a dans toute la maison. A l’étage, des tâches de moisissure apparaissent derrière les placards et qui apparaissent aux fenêtres. On chauffe la maison, mais il faut aussi réussir à la ventiler, mais pas de trop, pour ne pas amener encore plus d’humidité de l’extérieur. C’est un cycle infernal. On ne sait plus quoi faire." 

Maintenant que Sébastien a pu regrouper tous les documents relatifs à la vente de son habitation, peut-il encore se retourner contre le vendeur? Nous avons posé la question à Renaud Grégoire, le porte-parole de Notaire.be. 

"Le fait qu'il est indiqué dans l'acte de vente, qu'il y a la présence d'humidité dans la maison, est un élément qui va fortement empêcher l’acquéreur de pouvoir se retourner contre le vendeur. On va lui rétorquer que c’était bien indiqué. Maintenant, si on a indiqué qu’il y avait un peu d’humidité et que c’était un problème connu, mais qu’en réalité l’ampleur de l’humidité est telle que c’est un vice caché, il n’est pas impossible de se retourner contre le vendeur, mais c’est évidemment plus difficile." 

Et d'ajouter: "S’il apparaît qu’il y a une volonté de dissimuler un défaut manifeste sous prétexte qu’il y avait quelques tâches d’humidité, on pourra éventuellement remettre en cause la responsabilité du vendeur mais ça va être un travail compliqué à partir du moment où l’acte contient une mention selon lequel le bien est concerné par l’humidité. Cette clause inverse la tendance. L’acquéreur, qui veut mettre en responsabilité le vendeur, peut établir que l’ampleur n’a jamais été évoquée. Si la maison n’est pas habitable car l’ampleur de l’humidité est telle qu’on ne sait pas faire quoique ce soit, cela pourrait être un vice, mais ça va être compliqué de l’établir." 

Sébastien dit ne pas avoir reçu le rapport d’expertise avant l'achat de son habitation. L'agence immobilière aurait-elle dû lui fournir ce document?

"Aujourd’hui, en Belgique, il n’y a pas d’obligation de remettre un rapport d’estimation. C’est un sujet qui pourrait être amené à évoluer. C’est intéressant l’idée de pouvoir rendre obligatoire l’établissement d’un rapport lors de la mise en vente d’un bien", estime Renaud Grégoire. 

"Le fait que le vendeur avait un rapport dans ses mains, qui précise que l’habitation vaudrait un peu moins à cause des problèmes d’humidité, n’était pas un élément de responsabilité dans son chef. Il n’est pas obligé de le communiquer. La responsabilité de l’agence ne me semble pas être mis en cause car l’agent immobilier intervient à la requête du vendeur. On peut éventuellement lui demander de communiquer ce qu’il a donné comme informations pour pouvoir étayer les informations reçues, mais je ne vois pas en quoi l’agent immobilier serait responsable de quoique ce soit."

Quelle(s) solution(s) pourrai(en)t s’offrir à ce nouveau propriétaire ? 

"C’est difficile à dire sans connaître les tenants et aboutissants mais, si au moment des discussions, il apparaît clairement, et ça va être difficile à prouver, qu’il a été dit qu’il y avait un peu d’humidité, alors qu’il y a un gros problème d’humidité, je comprends que l’acquéreur se sente complètement floué. S’il a été dit qu’il y a un problème d’humidité et qu’il n’y a pas vraiment de surprise, les vendeurs ont considéré qu’ils avaient toujours été transparents sur le fait qu’il y avait de l’humidité... Il est compliqué de connaître le fin mot de l’histoire sans avoir participé aux discussions qui ont précédé la vente. En allant en justice, les chances d’aboutir sont minces, mais il faut bien connaître le contexte pour porter un jugement", conclut Renaud Grégoire.