Nadine ne peut pas vendre sa maison à cause d’une "soudaine" infraction urbanistique: "Je dois porter le chapeau pour des travaux que je n’ai pas faits !"

"J’ai un litige avec le service d’urbanisme à Evere. Et j’ai décidé de médiatiser le problème parce que je trouve que ce que l’on me demande est totalement surhumain", estime Nadine qui nous a contactés via notre bouton orange Alertez-nous.

Cette Bruxelloise se trouve face à un problème de taille et plutôt inattendu. "A la base, c’est très simple, je veux juste vendre mon bien. Il s’agit d’une maison située dans la commune d’Evere. Cela fait déjà plus ou moins trois ans que j’ai l’idée de la vendre", explique-t-elle. En 2015, Nadine se rend au service urbanistique de sa commune pour obtenir un document indispensable en tant que vendeur. "Cela s’appelle une conformité urbanistique. Je l’ai obtenue sans problème. A l’époque, il n’y avait pas de plans dans mon dossier", indique la Bruxelloise, qui vit seule dans sa maison. Finalement, elle reporte la vente… jusqu’à cette année.


"Ils ont ajouté des annexes sans permis et sans me le dire"

Au départ, tout se déroule à merveille. Un acquéreur solvable est prêt à signer le compromis de vente. Pour cela, Nadine doit renouveler ce document car les renseignements urbanistiques doivent être mis à jour. Et c'est là qu'"ils ont découvert une soudaine infraction urbanistique", souffle la Bruxelloise.

Visiblement, des travaux réalisés par d’anciens propriétaires posent problème. "J’ai acheté la maison il y a 26 ans en l’état. Je n’étais qu’une gamine. C’est une vieille maison qui date des années 1930. Il y a donc eu une série de propriétaires qui ont fait des changements. Et les propriétaires précédents ont apparemment rajouté une annexe cuisine et une annexe salle de bain, sans permis et sans me le dire", déplore-t-elle.

Quand elle a acheté la maison, aucun souci urbanistique n’avait été signalé. Même scénario positif en 2015. "Et trois ans plus tard, suite à ma demande de renouvellement, l’urbanisme a retrouvé par magie des plans de 1939 et 1949 qui permettent de constater les modifications. Ils s’appuient aussi sur des photos aériennes prises à des années différentes", indique la propriétaire interloquée.


Des enquêtes urbanistiques plus approfondies

Comment expliquer l’apparition soudaine de ces nouveaux éléments ? Tout simplement par un changement opérationnel au niveau du service communal concerné. Pendant longtemps, les employés se contentaient de vérifier si des infractions faisant l’objet de procès-verbaux figuraient dans la base de données de la commune. "En 2015, le service n’a pas retrouvé de PV et il n’est pas allé plus loin", indique Michael Daelman, chef du service urbanisme et environnement à la commune d’Evere.

Depuis début 2016, le service mène toutefois des enquêtes plus approfondies en matière d’infractions urbanistiques grâce à des moyens plus précis. "Nous disposons de nouveaux outils comme les photos aériennes qui nous permettent de le faire", confie Michael Daelman.


"Nous retrouvons des dossiers fantômes"

Par ailleurs, un deuxième dossier concernant la maison de Nadine a été retrouvé. "Nous avons 15.000 dossiers répertoriés dans nos archives. Ils ne sont toutefois pas tous repris et on en retrouve tous les jours en fouillant. Certains ne sont pas enregistrés dans la base de données parce qu’en 1940 ou en 1950 le travail n’a pas été bien effectué. C’est pour cela que nous retrouvons ces dossiers fantômes", explique le chef du service. Tout comme les photos aériennes, ces nouveaux plans ont donc permis de constater l’infraction.

Et Evere n’est visiblement pas la seule commune de la capitale où les habitudes ont changé, même si la réglementation en la matière ne l’exige pas. "D’après mes collègues, c’est pareil dans les autres communes bruxelloises. Depuis quelques années, il y a une volonté lors des ventes de mener des enquêtes urbanistiques plus fouillées. Ce n’est pas une obligation, mais nous avons décidé de le faire dans l’intérêt général et surtout pour que le futur acquéreur soit au courant", justifie Michael Daelman.

Nadine se plaint justement ne pas avoir été avertie à l’époque de l’achat de sa maison. "Je ne suis ni coupable ni actrice de cette fameuse infraction détectée, et on me demande de résoudre un problème d’il y a 60 ans. On est juste en train de rêver", s’énerve la Bruxelloise.


"Même si les travaux ont été réalisés avant la vente, elle a acheté l’infraction"

"C’est malheureux pour elle, mais nous avons constaté aujourd’hui une modification à son bien non-validée. Certains travaux ont été réalisés avant l’achat de la maison, mais elle a acheté l’infraction à l’époque", souligne le chef du service urbanisme. "Il y a 26 ans, la commune n’était sans doute pas au courant et a délivré des informations urbanistiques de base comme la zone d’habitation. Malgré tout, c’est elle qui est responsable aujourd’hui", ajoute-t-il.

D’après lui, un propriétaire qui vend son bien en infraction reste responsable pendant cinq ans. Et un acheteur est toujours responsable en tant que propriétaire car il maintient l’infraction, même s’il ne l’a pas commise.

Nadine n’a donc pas le choix, elle doit régulariser la situation."C’est une demande totalement inhumaine. J’ai dit par téléphone à l’échevine de l’urbanisme: ‘Vous ne pouvez pas être plus humain ? Pendant 30 ans vous ne mettez pas vos dossiers à jour, tout à coup vous le faites et vous tombez sur le premier qui va payer. Je ne dois pas être la seule dans le cas. Si moi je suis en infraction, toute la rue doit l’être’ ", assure-t-elle, excédée.

Michael Daelman confirme que son cas n’est pas isolé. Il y a au contraire une hausse des constations d’infractions dans la commune, mais le service ne dresse pas pour autant directement un PV. "On demande plutôt à la personne de faire une demande de permis d’urbanisme et de se régulariser. Surtout si elle est de bonne volonté et n’est pas responsable", assure le chef du service.

Un procès-verbal est assorti d’une amende qui varie entre 250 et 100.000 euros, en fonction de l’infraction et du bon vouloir de la personne. "Soit c’est le parquet qui poursuit, soit la Région en amende administrative. En général, les personnes doivent payer environ 1.000 euros même si la situation est régularisée. C’est pour cela que l’on veut éviter d’en arriver là", souligne l’employé communal.


Un permis d’urbanisme indispensable

Michael Daelman assure d’ailleurs s’être rendu au domicile de Nadine afin de trouver des solutions avec elle. "Cette dame doit de toute façon faire appel à un architecte pour mettre à jour les plans de la maison puisque le volume de son bien a augmenté. Ensuite, elle doit faire une demande de permis d’urbanisme", détaille-t-il.

"Rien que l’architecte, cela va déjà me coûter entre 3 et 5.000 euros. Ensuite, il faut que le permis soit accepté. Ce qui n’est apparemment pas gagné", regrette la propriétaire.

Quand un permis d’urbanisme est envoyé à la commune, le service l’analyse et juge si les dérogations à la réglementation urbanistique sont acceptables ou non. Le dossier accompagné de l’avis communal est alors envoyé au fonctionnaire compétent à la Région bruxelloise. C’est lui qui tranche. En cas de refus, le propriétaire devra faire des travaux, comme détruire une annexe par exemple. "Il y a des dérogations au niveau des normes d’habitabilité. Chez cette dame, la dérogation devrait être acceptée pour le rez-de-chaussée mais c’est plus compliqué pour le 1er étage où la salle de bain bloque l’éclairement naturel de la chambre", détaille Michael Daelman.

D’après lui, à Evere, le délai pour obtenir un permis d’urbanisme varie entre 75 jours et 150 jours en fonction de la complexité du dossier.

"Et donc après, ils vont me faire payer combien ? On me prend pour une pigeonne. Bientôt cela va me coûter plus d’argent qu’autre chose. Je ne pourrai même plus m’acheter un flat. Et puis tout cela va prendre du temps et moi je risque de perdre mon acquéreur ! Son offre d’achat n’est déjà plus valable", souffle Nadine.


Une possibilité: vendre son bien en infraction

"Je comprends qu’elle soit paniquée mais il faudrait voir avec le futur acquéreur s’il ne peut pas lui-même régler le problème. Peut-être qu’il désire de toute façon réaliser des travaux qui nécessitent un permis. Nous pouvons en discuter avec lui. Dans ce cas, il demandera sûrement un prix d’achat inférieur", réagit le chef du service.

C’est effectivement une possibilité pour Nadine: vendre son bien en infraction. Mais elle ne pense pas que son acquéreur va accepter une telle proposition. "Ce n’est pas à lui non plus de payer les frais. C’est peut-être une échappatoire mais je n’y crois pas."

Et si elle décide de ne plus vendre sa maison, que va-t-il se passer ? "Même si elle ne vend pas son bien, elle ne pourra pas maintenir l’infraction puisqu’elle est connue à présent. Mais on peut lui laisser un délai raisonnable pour ne pas lui mettre la pression", assure Michael Daelman.

Face à cette situation "kafkaïenne", Nadine se sent totalement désemparée. "Je dois tout gérer seule... Cela fait trois semaines que je ne dors plus, je dois prendre des calmants, je suis en dépression, c’est très simple."

Pour éviter d’être confronté à ce problème, le chef du service urbanisme conseille aux futurs propriétaires de consulter les archives de la commune pour s’assurer que le bien qu’ils veulent acheter est bien en ordre ou s’ils constatent une infraction. "Je pense que les notaires devraient d’ailleurs mieux informer leurs clients à ce sujet", estime Michael Daelman.

La situation que vit Nadine ne pourrait se produire en Région wallonne. Au Sud du pays, pour les infractions urbanistiques de plus de 20 ans, il y a prescription. Les propriétaires ne doivent plus se remettre en conformité. Une loi a été votée dans ce sens. A Bruxelles, ce n’est toujours pas le cas, même si un texte de loi devrait être déposé dans ce sens.