Partager:
Jean pensait faire une bonne affaire en 2013 en achetant une maison à Saint-Georges-sur-Meuse dans la province de Liège, dans l’intention de la rénover puis de la vendre. Mais ce projet s’est transformé en cauchemar. Sa maison, enclavée, n’est accessible que par une servitude de passage longue de 100 mètres, située sur le terrain de son voisin.
En 2019, alors que Jean décide de vendre le bien, la situation dégénère : son voisin nie l’existence de la servitude, arrache le revêtement en asphalte et installe un garage en travers du chemin, empêchant tout accès. Résultat : Jean ne peut plus atteindre sa propre maison. Les travaux s’arrêtent, la maison se dégrade. « Je n’ai plus eu accès pendant six ans », confie-t-il.
Un conflit porté devant la justice
Après une longue bataille judiciaire, Jean obtient gain de cause : le garage est démonté et le voisin sommé de rétablir l’accès. Mais le chemin, auparavant carrossable, est réduit à un passage boueux d’à peine 90 centimètres. « Je veux juste un accès correct, assez large pour une voiture, afin de vendre et tourner la page », demande Jean.
Le voisin, quant à lui, reste silencieux malgré les nombreuses tentatives de contact.
Pour Renaud Grégoire, notaire, l’existence d’une servitude de passage ne fait aucun doute : « C’est un droit attaché à un bien au profit d’un autre, et non un droit personnel. Il s’applique à tous les propriétaires successifs. » Autrement dit, ce droit de passage reste valable tant que la maison existe, quels que soient les changements de propriétaire.
Dans le cas de Jean, l’acte d’achat mentionne bien une servitude, mais sans en définir précisément la largeur ni le tracé. Une imprécision fréquente lorsque le chemin semble évident sur le terrain ou qu’il découle d’une division d’un bien familial. C’est précisément l’absence de précision sur les modalités du passage qui complique aujourd’hui la situation de Jean et affaiblit sa position en cas de nouveau recours en justice.
Le bornage judiciaire
Pour sortir de l’impasse, l’avocat Hervé Rochus recommande une procédure claire : demander au juge de paix de désigner un géomètre. « Cela permettrait d’établir la longueur, la largeur et les modalités précises du passage », explique-t-il. « Même si les deux parties sont en conflit, le juge peut trancher et imposer un bornage contradictoire. »
Jean pourrait donc, malgré l’opposition de son voisin, obtenir une servitude élargie et reconnue officiellement. Une démarche qu’il peut initier seul, mais qui implique des frais et du temps.
« Si Jean désigne lui-même un géomètre, ce bornage n’est pas opposable à son voisin. Il faut une décision judiciaire pour que cela devienne contraignant », précise l’avocat. Et en parallèle, Jean pourrait aussi envisager une action en justice pour faire reconnaître le préjudice causé par ces années sans accès.
Une maison presque invendable
Selon un agent immobilier, la maison de Jean, située sur un terrain de 1500 m², aurait pu valoir jusqu’à 300.000 euros. Mais sans accès, sa valeur chute drastiquement. « L’absence d’accès carrossable constitue une forte moins-value », explique Thierry Hermanne, agent immobilier. « C’est une maison qui ne vaut quasiment plus rien dans ces conditions. »
Pour Jean, la situation est devenue invivable. Il évalue ses pertes mensuelles à près de 800 euros, entre le remboursement du prêt et l’entretien inutile d’un bien à l’abandon. Au total, la facture s’élèverait entre 60.000 et 70.000 euros.
Au-delà des questions juridiques et financières, la situation soulève aussi un enjeu de sécurité. En cas d’urgence, ni les pompiers ni les ambulances ne pourraient accéder à la maison. « C’est un danger réel », alerte Marc Gilbert, commandant des pompiers de la zone Val de Sambre. « Nos véhicules ont besoin de 3,50 mètres de largeur. Le chemin actuel fait 90 centimètres. »
Avec une maison située à plus de 100 mètres de la voie publique, loin des standards de sécurité, le bien est considéré comme « invendable » selon les secours.
Les dernières options pour Jean
Pour sortir de l’impasse, deux solutions restent envisageables :
- Retourner devant le juge de paix en demandant cette fois la détermination officielle de la largeur du passage.
- Lancer une procédure de bornage contradictoire, obligeant un géomètre à définir précisément les limites du chemin, même sans accord du voisin.
Malgré plusieurs tentatives, le voisin n’a jamais souhaité répondre aux questions de l’équipe. Jean, lui, a fini par faire le deuil de son projet initial. Il doit désormais choisir : revendre son bien à perte ou repartir dans de nouvelles procédures. Jean sait que ces procédures prennent du temps et coûtent cher. « C’est très dur à vivre », confie-t-il, épuisé par des années de démarches.
La guerre des voisins est à retrouver en streaming sur RTL play et chaque mercredi à 19h50 sur RTL tvi.
